カテゴリ:まちづくり・都市計画( 103 )

 

「吉原っ子」が燃える?吠える? 富士市都市計画マスタープランまちなか検討部会吉原分科会

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 夕べは、富士市都市計画マスタープラン まちなか検討部会吉原分科会を傍聴した。
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 会場は、市民活動センター。市都市計画課が主催だ。
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 都市計画マスタープランは、20年後の富士市の姿を都市計画=土地の利用の仕方、建物の用途や規模のあり方、交通のあり方など、ハード面から構想としてまとめるものだ。

 最初に、富士全体の構想案の中で位置付けられている集約・連携型都市構造と、その中核をなす「まちなか」エリア(吉原地区も含まれる)の説明があった。
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 またその構想を実現するための都市計画の制度(手法)として「地区計画」の説明もあった。
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 そして2つのグループに分かれてのワークショップ。
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 今回は2回目で、前回整理した吉原の強み、弱みを踏まえ、「まちなか」としての吉原の姿のコンセプト(目標)を議論。
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 行きつ戻りつしながら、「住まう」、「富士山」、「祭り」等のキーワードが共有された(ように思う)。
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 そしてその目標実現のための戦略・戦術について一人ひとりが考え発表。
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 懸命に取材する富士ニュースの宮下記者。
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 この都市マスのワークショップについては(もちろん他の記事も)、毎回、ていねいに書いてくれる。

 この日の続きは10月23日、次回どのようにまとまるかが楽しみだ。

by koike473 | 2012-09-14 07:55 | まちづくり・都市計画 | Trackback | Comments(0)  

吉原商店街第1街区の再開発に向けた事業協力者を求める企業個別ヒアリング

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 昨年、再開発準備組合を立ち上げた吉原商店街第1街区で、事業協力者を求めるためにゼネコン、デベロッパー企業の皆さんと個別ヒアリングが始まった。

 4月に再開発の方針、地権者の意向をお示しするプレゼンテーションを開催したところ、ゼネコン、デベロッパー等20社の皆様に参加いただいた。
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 あいさつする地権者の皆さん。
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 その後、10社から次段階の「個別ヒアリング」に参加の返事をいただき、7月6日(金)、今日の12日(木)、13日(金)の3日間で、富士市民活動センターで実施する。

 6日のヒアリング前に緊張の面持ちの内田準備組合代表。
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 ヒアリング会場となる個室の特別会議室。
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 1社40分なので、次の企業様にはこちらでお待ちいただく。
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 初日(6日)の3社が終わったが、こちら側は初めての経験で戸惑うことも多かった。
 しかし、どの企業様も企業として協力できること、その範囲、ステップをしっかり示していただき感心する場面が多かった。

 今日、明日の2日間、さらに前向きなヒアリングになればと思う。

by koike473 | 2012-07-12 07:56 | まちづくり・都市計画 | Trackback | Comments(0)  

吉原商店街第一街区再開発準備組合のゼネコン・デベロッパー向け説明会

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 24日(火)の晩は、吉原商店街第一街区再開発準備組合が主催する「事業協力者募集」の説明会が開かれた。
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 会場は、吉原商店街振興組合の会議室。
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 これから再開発事業に向け本格的に動くにあたり、ノウハウや資金面でパートナーになってもらえるゼネコン(建設会社)、デベロッパー(不動産会社)の方々にアピールする場だ。
 受付は地権者の皆さんが担当する。
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 「スーパーゼネコン」と言われる大手ゼネコンから市内ゼネコン、そして大手不動産会社、解体会社など計20社に参加いただいた。
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 あいさつ、説明する準備組合の内田代表。
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 東京、静岡から来ていただいた方もいるので吉原商店街の位置から説明。
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 第一街区の状況は、デザインアープ(旧川口建築都市設計事務所:私のかつての勤務先)さんで作成いただいた3Dアニメーションで。
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 実際の写真も見せながら老朽化を確認。
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 準備組合設立までの経緯もしっかり説明。
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 地権者17名のまとまり具合も高い。
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 市の政策的な位置付け(まちなかの拠点再生)があることもPR。
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 生活するうえでの利便性、安全性も高い。
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 商業エリアが近く(139号交差点)にできつつあるので、再開発ビルには無理な商業誘導は考えていない。
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 「まちなか定住拠点」がコンセプトだ。
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 これまでの検討案(最大可能規模)も見てもらう。
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 でも考えているのは「身の丈」サイズだ。
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 こうした考えを持っているので、改めて個別にヒアリングさせていただきたい。
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 最後は、地権者の皆さんが前に並び、深々と頭を下げてお願いした。
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 この4年間の検討成果は、しっかり伝えられたと思う。
 次のステップに上がれるかは、連休明けのFAXを待つのみだ。

by koike473 | 2012-04-26 08:17 | まちづくり・都市計画 | Trackback | Comments(0)  

あっと驚く吉原商店街の3Dシュミレーション

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 27日(月)の晩は、吉原商店街第1街区再開発準備組合の検討会が行われた。
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 TMO吉原で3年間(20~22年度)研究会を続け、候補街区の中で地権者の皆さんがまとまり、昨年10月に「再開発準備組合」として設立したのが紙内田さんを代表とする第1街区だ。
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 今後は、高い技術や資金力、営業力が必要となる再開発事業を進めるにあたり、ノウハウを持つ事業協力者(ゼネコン、デベロッパー)と組んだ形でなければ次のステップに進めない。

 そこで、吉原商店街や街区の現状、そして地権者の皆さんの事業に向けた意思を表明し、事業協力者を募る「プレゼンテーション」(説明会)を4月に開催する。

 この日は、そのためのプレゼン資料として、3Dの立体映像の素案を検討した。
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 3Dを製作しているのは、準備組合のサポーターとして協力していただいているデザイン・アープ(旧・川口建築都市設計事務所)の川口良子さんだ。
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 私の前職での上司でもある。
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 3D映像をどうぞ。
 吉原商店街の東端のスクランブル交差点から見た商店街。右側のビルが市民活動センターやラジオfが入るラクロス吉原。
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 対象となる第1街区。右端がラクロスでその隣がスルガ銀行。
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 敷地の大きさを確認するために、建物をはずしてしまうとこの通り。
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 こんなシュミレーションも簡単だ。
 街区の建物を南側から見ると老朽化が目立つ。
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 コンピュータで組み立てた「箱」(立体)に、実際に撮影した写真を貼り込んで作っているのでリアリティが高い。
 紙内田さんの建物の屋上に視点を移す。
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 マウスの操作で視点を上下・東西南北、自由自在に変えて、動画映像で見ることができる。
 こちらは紙内田さんの店舗。
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 店内も3Dで再現されている。
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 3年間の研究会で検討してきた再開発ビルのプランを入れる。右端がラクロス。
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 これは低層案だが、西側からに視点を変える。
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 徐々に視点を下に下げていく。
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 正面のラクロスの大きさがわかる。
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 再開発ビルをなくした絵。
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 低層でなく、高層案だとこんな感じ。
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 この3Dシュミレーション、かなり画期的な手法、技術で、従来の3Dより安価で早く製作できるそうだ。
 また再開発のようなハード事業の検討だけでなく、街の現状をリアルに伝え、3D画像とリンクさせて商店や街の様々な情報を双方向で発信できるツール、「まちづくり」を支えるツールにも活用できそうだ。

 何はともあれ、第1街区再開発準備組合のゼネコン・デベロッパー向けプレゼンテーションは、4月24日(火)と決まった。
 これからたくさんの企業さんに声をかけなくては!

by koike473 | 2012-02-29 08:48 | まちづくり・都市計画 | Trackback | Comments(0)  

第一歩を踏み出した「吉原商店街第1街区再開発準備組合」の発会式

 夕べは「吉原商店街第1街区再開発準備組合」の発会式があった。
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 振り返ると少し長い話になるが・・・。
 吉原商店街は、昭和30年代初頭から、それまでの木造建築に替わり鉄筋コンクリートの共同ビルに建替え、吉原地区の中心商店街として発展してきた。
 しかし建物の老朽化と商店街としての商業の停滞、更には共同ビルであるがゆえの改修の難しさなどが目立ってきていた。
 こうした中、平成17年に中心市街地の活性化を目指す組織として商業者、市民、企業等により設立されたTMO吉原(タウンマネージメント吉原:事務局は富士商工会議所)では、「再開発の研究推進」が活動の柱の一つとされ、再開発研究部会が設けられた。

 私は再開発研究部会長となったものの、当初は何から始めていいかわからなかった。
 5名程度の部会で、予算がほとんどない中で商店街全体の商業者や地権者の皆さんを対象にアンケートを行なったのが平成17年から18年にかけて。
 このアンケートの結果、再開発に賛同の意向を持つ人の割合が高かったのが第1街区と第9街区だった。
 しかし、18年から19年にかけては私は選挙の準備があり、申し訳なかったがTMOの活動がほとんどできなくなり活動が停滞した。

 そして19年度から改めて活動が再開され、行政(市)にも相談し、20年度から市が専門家を派遣する形で活動を支援してもらえることとなった。
 20、21、22年度の3年間、川口建築都市設計事務所(現「デザイン・アープ」)の川口良子さんに月に1回の割合で吉原に来てもらいながら、第1街区と第9街区をモデル地区として再開発の検討を行なってきた。
 当初は、部会メンバー自らが吉原の課題や再開発のしくみを勉強し、それを地権者の皆さんに伝えるような形だった。
 22年度は地権者の皆さんほぼ全員に参加いただき、モデルビルを想定した資金収支のシュミレーションを行い、今後の事業への参加にあたっての具体的なイメージを把握してもらうところまで来た。
 22年度の最後の部会研究会(本年3月)では、「後は、地権者の皆さんがどう判断し、まとまるかです。これからはTMOの活動でなく、地権者の皆さんが自らの組織を作って動かなければ進みません。皆さんで検討してください」と投げ掛けて終了した。
 ここまでが、TMO再開発部会の活動だ。

 その後の半年、リーダーだった内田さん等が中心となり、計16名の地権者の皆さんと何回か会合を持ったそうだ。
 そして昨日、12名の地権者の皆さんが発起人となり「再開発準備組合」が発足した。
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 組合長(代表)の内田さん。
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 この半年間に使ったエネルギー(気遣い、調整など)は相当のものだったと思う。

 しかし、これからの方がもっともっと大変だ。
 吉原商店街の西側に相次いで大型店が出店する難しい商業環境の中で、まだまだ再開発にかける思いの強さが同じとは言えない地権者の皆さんが一つにまとまり、事業に協力してもらうデベロッパーを探していかなくてはならない。
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 だが、こうして任意団体ではあるが、しっかりした規約を持った再開発準備組合が立ち上がったのは大きな一歩だ。

 来賓として出席いただいた富士市市街地整備課はじめ、富士商工会議所、吉原商店街振興組合、TMO吉原のいずれの方々からも、今後の協力、バックアップをいただける旨のあいさつがあった。
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 デザイン・アープの川口さんも「声をかけていただければいつでも来ますよ」と、今後もサポーターとして応援してくれる。
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 もちろん私もサポーターとして応援していくつもりだ。

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by koike473 | 2011-10-14 08:00 | まちづくり・都市計画 | Trackback | Comments(2)  

いよいよアピタ富士吉原店がオープン!

 今日6日は、アピタ富士吉原店のプレオープンの日だ。
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 6日、7日は、カードメンバーの方に優先的にオープンし、グランドオープンは8日(土)とのことだ。

 今日は、オープン直前の写真をご覧いただきたい。
 長年「ユニー」の名前で親しまれてきたが、「UNY」が小さく残っただけで「アピタ(APITA)」の大きな看板に変わった。
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 出店する店の看板が壁面等にズラリ。
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 店内では、最後の準備に忙しそうだ。
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 アピタの記事で毎回写して載せてきた北側道路もしっかり完成した。
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 ところで、1つ残念に思うことがある。
 この北側道路と国道139号(大月線)の交差点付近、横断歩道橋下の歩道の整備だ。
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 歩道に大きなクランクができてしまった。
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 工事中に仮囲いの塀ができ、前方の視界がきかず「せっかくの歩道ができてもこのままじゃあ危ないな」と思っていた。
 「仮囲いがはずされたら、アピタの敷地も取り込んだゆるやかなカーブの歩道になるのでは」と期待していたのだが。
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 少しでも多くの駐車場を確保したいのはわかるが、こんな場合、基準の緑地面積を緩和するなどして緩やかな歩道ができなかっただろうか?
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 この交差点を曲がるのに、歩行者は3回直角に曲がらねばならず、前方から来る人や場合によっては自転車とも衝突する危険もあるのでは?

 せっかく「地区計画」を導入し整備したものの、そんなトラブルが起きては残念だ。
 この心配が杞憂に終わればいいのだが。

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by koike473 | 2011-10-06 07:27 | まちづくり・都市計画 | Trackback | Comments(0)  

姿を現したアピタ富士吉原店

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 昨日は午前中、議会改革検討委員会が開かれた。
 市民の皆さんに議会での議論・議決経過の報告や意見交換を行う「議会報告会」の進め方。本会議や委員会で議員からの質疑等に関し行政側から反問等を行なう「反問権」の運用方法。
 この2点について協議し、案をとりまとめ、議会運営委員会(議運)に図ることとなった。
 正式な決定は議運となるので詳細はその後に。
 ただ、議会基本条例に位置付けたこれらの取組みが実施されると、議会は大きく変わるはずだ。

 そして市役所からの帰りに大月線(国道139号)を通ったら、アピタ富士吉原店(国久保)の工事用の塀囲いとそこに貼ってあった「完成予想パース」をはずしていた。
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 これまで見えなかった新しい建物の外回りを含んだ全体が見えるようになった。
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 ぐるっと一周回って見た。
 北側側面(吉原郵便局北側から)。
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 南側側面(大月線の和田川にかかる橋付近から)。
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 東側入口(旧大渕街道から)。
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 昨年のお盆に「ユニー吉原店」が閉店してからちょうど1年だ。
 大月線の歩道橋上から定点観測的に撮影した北側道路の写真を見ると・・・。
 平成22年9月。
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 平成22年12月。
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 平成23年3月。
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 平成23年5月。
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 平成23年8月。
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 いくつかの「求人情報」などから、10月上旬にはオープンのようだ。
 同じ国久保に住む私の母は、このオープンを心待ちにしている。
 「私だけじゃなくて、老人会でもその話がよく出るだよ。やっぱり歩いて行けるのが一番いいよ」と言う。
 この2~3年で大きく変わった吉原地区の商業環境の中で、歩いて行ける近隣の人たち、そして車で出かける少し広い範囲の人たちの動向調査が必要だ。

by koike473 | 2011-08-19 07:26 | まちづくり・都市計画 | Trackback | Comments(0)  

コンパクトシティに向けた第一歩・・・特別用途地区、高度地区制度の導入検討

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 一昨日(27日)は、今年から委員となった都市計画審議会があった。
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 正式な議案は、数年前から地元の皆さんと市で検討・協議していた件であり、審議委員ほぼ全員が一致して了承した。

 私が興味を持ったのは、「特別用途地区及び高度地区の導入について」の検討報告だ。
 富士市は、まちの核がもともと分散し、その上市街化区域が広いため、低密度な市街地が拡散しながら都市を形成してきた。
 しかしこれからは、このブログでも何度も書いているが、人口が減少・高齢化する一方で、道路、上下水道、公共施設等の維持管理に金がかかる中では、さまざまな機能を「まちなか」や市街化区域内の「拠点」に集約するコンパクトシティ=集約型都市構造に切り替えていかなければ「まちが持たない」。
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 これまでは、総合計画の中や、都市計画の考え方の中でそうした考えが述べられてはいた。

 しかし、昨日の報告の中では、都市計画制度という事務レベルにおいて、コンパクトシティに向けた歩みが始まりつつあることを感じた。

 現在適用されている用途地域(例えば、戸建て住宅が拡がる富士見台団地の大半は「第一種低層住居専用地域」など)では、それぞれの用途地域に応じて建築できる建物の用途や規模(延べ床面積)、高さなどが規定されている。

 だが、用途地域の規定だけでは、今回報告された、「商業施設(ショッピングセンター)のような大規模な集客施設」(延床面積で3000~10,000平米)が、市街化区域外縁の住居系あるいは工業系の用途地域に分散立地してしまう傾向が続いてしまう。
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 そこで、既存の用途地域の上に「特別用途地区」というもう一つの網(規制)をかけようというものだ。
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 その結果として、今後は大規模集客施設は、本来商業施設が立地すべき「商業系用途地域」のみ(下図の黄色のエリア)に誘導していこうという考え方だ。
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 また建物の延床面積だけでなく、高さの規制についても住居系、工業系用途地域の中で導入しようというのが「高度地区」の考え方だ。
 高さ規制の現状と、「高度地区」制度を導入しようと検討しているエリア。
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 こちらも結果として、本来高い(様々な機能集積が可能)建物の建築が可能な「商業系用途地域」に誘導していこうということだ。
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 このようにコンパクトシティを目指す手段だが、特別用途地区も高度地区も、新たな私権制限を伴うことから十分な情報公開と議論が必要だ。
 その上で、確かに必要だと判断されれば都市計画で位置付け、市の条例も制定していくこととなる。

 都市計画審議会は、今後のまちづくりに関し大変重要で、責任を持たなければならない審議会だ。

by koike473 | 2011-07-29 08:40 | まちづくり・都市計画 | Trackback | Comments(0)  

コンパクトシティと都市計画の線引き制度・・・笠岡市(岡山県)を視察して

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 5日(火)から7日(木)まで、所属する会派・市民クラブで西日本方面に視察に出かけた。
 今日は、その一つである笠岡市(岡山県、人口約54,000人)の「線引き制度廃止による共生型土地利用について」の話。
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 この視察は、都市計画法により、市街化(道路、公園、下水道等の都市基盤施設とそこでの住宅、工場、商店等の建設と営業)を促進する「市街化区域」と、逆に市街化を抑制する「市街化調整区域」に区分する「線引き制度」の廃止事例を視察したものだ。
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 笠岡市が線引き制度を廃止したのは、住宅等をほぼ自由に建設できる「市街化区域が非常に狭いため、周辺市町に人口の流出が続いていた」ことが最大の理由だ。
 都市計画区域全体に占める市街化区域の面積割合は約12%であり、我が富士市の約31%に比べるとかなり低い。
 これは市全体の地形的条件などによっても異なるが、笠岡市では、この市街化区域の中の未利用地(今後宅地として利用できる土地)がほとんどゼロの状態だそうなので、「狭い市街化区域」は確かなようだ。

 そうした中で、8年かけて国や県、また市民の皆さんと協議を行い、平成21年4月から線引きを廃止し、旧市街化調整区域(新しい「特定用途制限区域」)でも一定の条件の下、住宅等を建設できるようになった。
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 廃止以来2年が経過したが、現実は厳しい。
 景気の低迷と周辺市町の地価の安さなどから、人口流出がまだ止まっていない。
様々な定住促進施策(新築助成金、固定資産税一部相当額助成金など)を組み合わせながら、長期的に取り組んでいきたいとのことだ。
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 一方、富士市はどうだろうか?
 所属する会派・市民クラブにも、地元が市街化調整区域であり、市街化区域への編入や線引きの廃止に関する要望をいろいろな場面で受ける先輩・同僚議員が何名かいる。
 話を聞くと深刻だ。

 しかし笠岡市と大きく違うのは、市街化区域の中に未利用地がまだまだ多いことだ。
道路、公園、下水道等の都市基盤整備は、面的に人口が集中するエリアで行なわなければスケールメリットが働かない。
 まして今後、人口全体の減少が加速する中では、市街地(もどき?)の分散拡大は「まちの骨粗しょう症」そのものにつながるのではないだろうか?

 コンパクトシティ、この言葉そのものに嫌悪感を示す人も多いが、市街化調整区域の深刻さも含め、「今後起こる現実」を直視した検討、議論をしていかなくては、と改めて感じた視察だった。

 笠岡駅前の道路の地下は、大きな雨水貯留槽を設置し、洪水対策に備えている。
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by koike473 | 2011-07-08 08:30 | まちづくり・都市計画 | Trackback | Comments(0)  

西富士道路の無料化社会実験が一時凍結され、20日から改めて有料に

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 今日から6月定例議会が始まる。
 4月の選挙で改選され、初めての定例議会だ。
 様々な動きがあると思うので、この議会のことについては、おいおい書いていきたい。

 ところで、来週の月曜日(20日)から高速道路の無料化社会実験が一時凍結され、西富士道路も片道200円(普通車)が復活する。
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 東日本大震災の復旧事業に必要な財源を確保するためと報道されている。
 確かに国の23年度第一次補正予算説明書を見ても、「・・・東日本大震災に関し、当面緊急に必要となる経費の追加を行なうとともに、既定経費の減額を行なう・・・」とある。
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 「一時凍結」は、補正予算説明書だけでなく国土交通省のHPでも明記されているが、では果たして「再開」はあるだろうか?
 東日本大震災がきっかけとなり、政局とともにこのままずるずると行きそうな気配もある。
 私は無料化支持者ではない。
 民営化され、税金を1円も投入せずに返済が始まった高速道路に、受益(利用者)と負担(利用料)の関係を無くし(わからなくし)、新たに税金が投入され続けるのはおかしいからだ。

 社会実験が始まったのが去年の6月末。
 私も何度か富士宮に行き来するのに利用した。
 ほぼ1年間、「社会実験」の中でさまざまなデータをとったはずだ。
 昨日も、市立図書館前の国道139号(大月線)では、通行量をカウントしていた。
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 「ずるずる」でなく、こうしたデータを基に「社会実験」をしっかり検証し、「無料化」を改めて議論する材料を整理するべきだ。

 一方で、西富士道路は1982年4月から供用開始され、30年後の2012年4月には償還が完了し、「高速無料化政策」とは関係なく無料化されるという噂?もあった。
 富士地域の住民としては、この件も忘れてはならない。

by koike473 | 2011-06-16 07:30 | まちづくり・都市計画 | Trackback | Comments(0)